Cos’è il rogito

Una compravendita immobiliare non può definirsi conclusa senza un documento rogato dal notaio. Per rogito si intende infatti l’atto conclusivo quello che segue il compromesso o contratto preliminare tra le parti e le obbligatorie verifiche formali da parte del notaio. Con la lettura e la firma del rogito si stipula e rende effettivo il passaggio di proprietà dal venditore all’acquirente.

Quali dati contiene il rogito

Dalla Legge Finanziaria 2006 e dalla trasformazione in legge del Decreto Bersani 223 avvenuta nello stesso anno (legge 248/2006), il rogito deve obbligatoriamente contenere i seguenti dati:

• valore effettivo di cessione dell’immobile
• indicazione delle modalità di pagamento ad esempio bonifico o assegno
• dati del mediatore/agente di affari di mediazione (se presente) e/o della società per cui opera
• spese sostenute e modalità di pagamento per l’eventuale attività di mediazione
  

Il ruolo del notaio per rogito

In riferimento al rogito e in generale a tutto ciò che riguarda la compravendita immobiliare la figura del notaio non dovrebbe essere percepita semplicemente come l’ennesimo passaggio burocratico imposto dall’alto. Il suo ruolo è quello di un pubblico ufficiale che opera con imparzialità (è un garante a tutela di entrambe le parti) e garantisce che un trasferimento immobiliare avvenga secondo le modalità previste dalla legge ovvero con un atto pubblico di compravendita o rogito. Oltre all’articolato iter che precede la lettura e firma del rogito, tutta una serie di altri compiti spettano al notaio anche dopo: trascrizione dell’atto entro 20 gg alla conservatoria e richiesta di aggiornamento al catasto, iscrizione dell’ipoteca e deposito dell’atto presso gli archivi notarili.

Consulenza e preventivo

La complessità delle vendite immobiliari, eventuali insidie e truffe e, ovviamente, le elevate somme in gioco non possono che sottolineare l’importanza di una consulenza notarile che affianchi l’acquirente in tutte le fasi della compravendita.
In riferimento alle spese notarili per rogito è possibile chiedere un preventivo che includa i costi dell’atto di compravendita, imposte, atto di mutuo e ipotecario, onorario del notaio e oneri di segreteria. In riferimento all’acquisto prima casa qui i valori delle aliquote agevolate.

L’acquisto della prima casa è un passo importante che prevede un iter non sempre facile. Punto cruciale è il mutuo, passo fondamentale ma che va valutato con attenzione. Una volta individuato quello più adatto alle proprie esigenze e la potenziale banca erogante, si dovrà ricorrere ai servizi prestati da uno studio notarile. Ciò comporta dei costi, ovvero degli onorari per i due atti, l’atto di compravendita o rogito e l’atto ipotecario.

Il notaio incaricato per il rogito ha il compito di informare la banca sulla situazione “formale” dell’abitazione. Esegue dunque delle verifiche preliminari per verificare che l’immobile sia regolarmente accatastato. Successivamente redige l’atto di compravendita (rogito) e procede alla fissazione della data per la lettura e le firme. Ricordiamo che il rogito andrà a contenere tra i numerosi dati  il prezzo corrisposto per l’immobile e i mezzi di pagamento utilizzati.

All’atto di compravendita, che viene stipulato davanti al notaio, saranno presenti il venditore dell’immobile,  il promissario acquirente, gli eventuali garanti, gli eventuali terzi datori di ipoteca; per l’atto di mutuo “unilaterale” davanti al notaio, non è prevista la presenza di altre persone, mentre, nel caso di atto bilaterale, dovrà presenziare anche un procuratore della banca.

Alla firma del rogito e in seguito all’iscrizione ipotecaria, il notaio ne darà comunicazione alla banca che svincolerà il denaro e etichetterà la pratica con lo stato “stipulata svincolata”.

I costi del notaio per rogito vengono stabiliti sulla base delle tariffe ministeriali deliberate dal proprio Consiglio Notarile Distrettuale per quanto riguarda il solo onorario. Per sommi capi, un calcolo delle spese può essere effettuato prendendo come cifra di riferimento il valore del mutuo o dell’ipoteca mentre nella parcella finale saranno presenti anche le voci tasse e imposte per le quali di solito lo studio chiede un anticipo. Vi invitiamo ad approfondire i costi del rogito nelle pagine dedicate all’acquisto prima casa e alla compravendita con mutuo bancario.

Spesa notaio acquisto prima casa: calcolo imposte e onorario

Se siete alla ricerca di un notaio per prima casa, lo studio notarile Pavan di Iglesias è lieto di offrirvi i seguenti servizi:

• consulenza
• atto di compravendita e rogito
• atto di mutuo

L’importanza e l’obbligo dell’intervento di un notaio per prima casa (ma in generale per ogni compravendita immobiliare) nasce in quanto alla base dell’acquisto vi è un contratto che legittima e rende pubblico il trasferimento di una proprietà a fronte di un pagamento di una somma pattuita dalle parte.
L’atto di compravendita prima di essere redatto in forma pubblica necessita di una serie di garanzie e verifiche (vedi l’elenco completo delle funzioni svolte dal notaio per acquisto casa).

È compito del notaio (che vi ricordiamo essere un Pubblico Ufficiale della Repubblica Italiana) svolgere i controlli formali sull’identità del venditore e dell’acquirente, sull’esistenza di ipoteche pregresse sull’immobile o altri vincoli che ne impediscono la vendita, sulla veridicità di quanto riportato nel contratto di vendita in riferimento alla regolarità urbanistica e catastale dell’immobile secondo le normative edilizie vigenti.

Ci preme ribadire l’importanza del servizio di consulenza dato dal notaio per prima casa soprattutto in riferimento alla scelta del miglior contratto di mutuo così come in fase di compromesso e versamento dell’anticipo anche nel caso in cui sia presente un intermediario. Ci sono tutta una serie di accorgimenti che è opportuno prendere e diversi diritti che potete far valere.

Spesa Notaio acquisto prima casa: cosa include

• imposta di registro
• imposta fissa catastale e ipotecaria
• IVA
• onorario del notaio (variabile tra il 2/2,5% del mutuo)

Delle differenze di spesa a vantaggio di chi acquista si hanno nel momento in cui si soddisfano i requisiti necessari per usufruire delle aliquote agevolate ad esempio se la casa non è immobile di lusso o se si acquista da un’impresa costruttrice o di ristrutturazione. Il primo requisito è ovviamente se oggetto dell’acquisto è la prima casa. Ecco gli importi e percentuali in vigore dal 2014 (attuazione art. 10 Dlgs 23/2011 e art. 26 Dl 104/2013):

se la prima casa viene acquistata da un privato

• IVA esente
• imposta catastale di 50 €
• imposta di registro del 2% (9% per le case di lusso)
• imposta ipotecaria fissa di 50 €

se la prima casa viene acquistata da un’impresa di ristrutturazione o costruttrice entro 5 anni dalla conclusione dei lavori

• IVA 4%
• Imposta fissa di 200 € per catasto, registro e ipoteca (600 € in totale)  
  

se la prima casa viene acquistata da impresa non costruttrice e non di restauro e in generale che non eseguito lavori di risanamento o ristrutturazione

• IVA esente
• imposta catastale fissa di 50 €
• imposta di registro 2%
• imposta ipotecaria fissa di 50 €

Acquisto prima casa: atto di mutuo e consulenza notarile

La prassi per la richiesta di un  mutuo è una delle più complesse non solo in riferimento al suo iter vero e proprio, ma soprattutto nella scelta del miglior prestito e della comprensione del suo contratto.

La figura del notaio in riferimento al mutuo prima casa è obbligatorio solo in quella che potremmo definire una fase finale ovvero per il rogito e l’atto ipotecario. Tuttavia un affiancamento e consulenza di uno studio notarile aiutano il richiedente il mutuo (sia esso un privato, una coppia, un’impresa) ad affrontare la scelta con maggior chiarezza e sicurezza, certi di scegliere il prestito giusto per le proprie esigenze e capire nel dettaglio ogni singola clausola del contratto di mutuo che si andrà a sottoscrivere.
Se tutto ciò ha una sua logica e importanza generale, lo è ancor di più in riferimento alla richiesta di un mutuo per prima casa.

La richiesta di un mutuo prima casa
Si tratta di un modulo che contiene tutti gli elementi imprescindibili di un mutuo (tipologia, totale richiesto, tasso), dati dell’immobile, anagrafica completa del richiedente o richiedenti, dettagliate informazioni sulla loro posizione lavorativa e i redditi, e dati su eventuali finanziamenti in corso.
La richiesta conterrà inoltre:

• documenti sulla privacy 
• modulo antiriciclaggio o modulo di identificazione persone fisiche
• manuale all’Arbitro Bancario Finanziario
• foglio Informativo o modulo della “Trasparenza” 
• documento di sintesi

Il suo rilascio da parte della banca non è obbligatorio, ma vi consigliamo di richiedere tra i documenti di richiesta anche l’ Prospetto Informativo Europeo Standardizzato detto ESIS dall’inglese European Standardised Information Sheet. L’ESIS contiene costi fissi e ricorrenti, il tasso applicato, spese di apertura e chiusura, spese accessorie, diritti e doveri delle parti che devono restare invariati fino alla firma del contratto di mutuo prima casa.

La preistruttoria e istruttoria
Se la preistruttoria varia a seconda della banca la fase istruttoria, di solito la più lunga, mira a misurare e verificare l’affidabilità di tutti i soggetti coinvolti (il mutuatario/i, datori di lavoro, garanti, il venditore/società di costruzione o ristrutturazione), l’analisi reddituale del richiedente in base all’ammortamento ovvero la capacità di rimborsare nei termini e modalità stabiliti il mutuo richiesto.

Garanzia immobiliare, perizia e delibera
Se la verifica dell’immobile offerto in garanzia (oggetto poi dell’atto ipotecario) è positivo, così come l’esito dell’istruttoria e della perizia , la banca procede con la delibera, documento con cui la banca o l’ente erogatore affermano di concedere il mutuo per quella determinata finalità (in questo caso l’acquisto prima casa),nei tempi e modi decisi e accordati con il mutuatario.

Il notaio: atto di mutuo, rogito e atto ipotecario
Il notaio, incaricato dalla banca o scelto dalle parte richiedente, verificherà che non vi siano ostacoli alla vendita dell’immobile accertandosi di eventuali passaggi di proprietà, ipoteche pregresse o altri vincoli nel corso degli ultimi 20 anni. Comunicata la regolarità a procedere, la banca stabilisce la data dell’atto di mutuo. Segue il rogito, l’iscrizione ipotecaria e il suo consolidamento e infine l’erogazione della somma prevista.

L’iter come anzidetto è lungo, articolato e, non per smorzare gli entusiasmi, ma può nascondere diverse insidie. La figura del notaio per mutuo prima casa offre la garanzia che tutto venga svolto secondo le modalità previste dalla legge e con la chiarezza che merita al fine di evitare spiacevoli sorprese.

Acquisto casa: quali sono le funzioni del notaio

In tutte le compravendite immobiliari è imprescindibile l’intervento di un notaio.
Per acquistare casa ad esempio il suo ruolo diviene fondamentale non solo in riferimento alla redazione fisica e sottoscrizione dell’atto di compravendita, ma soprattutto per tutta una serie di funzioni che precedono e seguono la preparazione del vero e proprio atto notarile.

La funzione del notaio per acquisto casa può inoltre riguardare l’atto ipotecario necessario per l’ottenimento di un mutuo e, sempre in riferimento a questo aspetto, può offrire una consulenza per la comprensione dei contratti di mutuo e un valido aiuto nella scelta del prestito migliore.
Anche in relazione alle vendite immobiliari è sempre opportuno ribadire che il notaio andrà ad esercitare il suo ruolo ponendosi al di sopra delle parti. Essendo un pubblico ufficiale opera in maniera imparziale a prescindere da chi abbia sottoposto il caso alla sua attenzione.

Segue l’elenco funzioni del notaio per acquisto casa:

• appurare l’identità delle parti
• accertare che le parti siano legittimate a procedere
• appurare che non gravino sull’immobile ipoteche, pignoramenti o altri vincoli (visura)
• appurare la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile (verifica cioè di eventuali abusi edilizi)
• appurare la regolarità della certificazione di prestazione energetica
• stesura, lettura dell’atto e stipula (rogito)
• vigilare che vengano rispettate le normative di tracciabilità dei pagamenti, antiriciclaggio su quanto dovuto al venditore e a eventuali intermediari
• verificare che sussistano i requisiti necessari per poter usufruire di bonus, sgravi fiscali, agevolazioni
• registrazione dell’atto immobiliare di compravendita presso l’Agenzia delle Entrate
• pagamento delle imposte dovute (imposta catastale, tassa ipotecaria, imposta di registro, imposta di bollo)
• deposito dell’atto presso i registri immobiliari
• aggiornamento del catasto mediante voltura
• deposito dell’atto di compravendita presso gli archivi notarili

Si specifica che tutti i lavori di accertamento svolti dal notaio per acquisto casa vanno a ritroso di almeno 20 anni. Anche se non specificato nell’elenco dei lavori, un compito che ogni studio notarile dovrebbe svolgere è quello di chiarire ogni dubbio delle parti rispondendo a quesiti e fornendo consigli per il superamento di eventuali ostacoli che non permettono di portare a termine la compravendita.