Procura a vendere: quando l’oggetto della procura è la vendita di un immobile

Servizio notarile per procura speciale a vendere

La procura, atto con il quale il quale un soggetto autorizza un altro soggetto ad agire in suo nome, può essere di due tipi: procura generale e procura speciale.

Quando l’oggetto della procura è la vendita di un immobile il notaio redigerà una procura speciale ovvero un atto per l’autorizzazione a procedere per quel determinato incarico. La procura a vendere in questo caso cesserà la sua validità nel momento in cui la gestione dell’affare viene portato a termine o in caso di revoca.

Uno degli aspetti più importanti curati dal notaio nella procura a vendere è l’oggetto dell’atto. Oltre ad un generico incarico a procedere in proprio nome infatti occorre precisare quali poteri specifici si vogliono affidare al proprio procuratore: il procuratore può trattare sul prezzo di vendita, concedere dilazioni del pagamento, riscuotere la somma etc. Inoltre, se l’oggetto dovesse risultare impreciso e vago, la procura stessa risulterà essere inutilizzabile e si dovrà procedere con la stipula di una nuova delega.

Documenti richiesti dal notaio per procura speciale vendita immobile
Entrambe le parti dovranno presentare:

• copia di un documento d’identità, CF e del permesso di soggiorno se necessario

NB: se il delegante è sposato con regime patrimoniale ‘comunione dei beni’, entrambi i coniugi dovranno  sottoscrivere la procura a vendere.

Se a conferire la procura a vendere è una società si dovrà presentare:

• visura (anche telematica) degli organi in carica e delibera del consiglio di amministrazione che autorizzi il legale rappresentante la società a procedere con la procura
• patti sociali/statuto della società

Il notaio richiederà inoltre al delegante una copia dell’atto che attesti la proprietà dell’immobile che si vuole vendere nonostante le obbligatorie verifiche (visure catastali e ipotecarie) che sarà tenuto a svolgere per confermare quanto dichiarato e presentato dal cliente.

Compravendita con mutuo bancario: costo notaio e chi lo sceglie

Quando per l’acquisto di un immobile si richiede contestualmente un mutuo, il notaio può essere scelto e chiamato dalla banca oppure è diritto del mutuante affidare l’incarico ad uno studio notarile da lui selezionato.
Il costo del notaio per un contratto di mutuo è, in genere, a vantaggio del cliente. Occorre sapere che il compenso di un notaio fa capo agli importi deliberati dal proprio Consiglio Notarile Distrettuale che a loro volta tengono conto del minimo e massimo costo previsto da una tariffa ministeriale. Nel caso qui trattato, ovvero l’acquisto con richiesta di mutuo, il notaio applica di norma una riduzione del suo onorario sulla base del mutuo richiesto e dell’ipoteca.

A titolo di esempio:

• Se un immobile ha un valore fino a 93.000 €, il compenso del notaio è stimato tra un minimo di 1.681,30 € e un costo massimo di 2.428,80 €.
• Se un’ipoteca su un immobile ha un valore fino a 93.000 €, il compenso del notaio è stimato tra un minimo di 1.349 € e un costo massimo di 1.721,60 €.

Gli importi dell’esempio includono il solo onorario del notaio per mutuo, costo al quale andranno sommate altre spese i cui singoli importi non sono a discrezione del notaio, ma decisi per legge, è che sono sempre a carico dell’acquirente ovvero le imposte (imposta di registro, imposta di bollo), le spese di visura ipotecaria, la tassa d’archivio.

Nello specifico, lo studio notarile Pavan nei suoi preventivi per un atto di mutuo includerà le seguenti voci:

• tassa archivio
• diritti di conservatoria e catastali*
• visura ipotecaria
• onorari + IVA 21%

Imposta di registro: dovuta all’Agenzia delle Entrate al momento della registrazione dell’atto di compravendita
Imposta ipotecaria: dovuta per la trascrizione, iscrizione, rinnovazione, cancellazione e annotazione nei Pubblici Registri Immobiliari
Imposta catastale: dovuta per la registrazione dei trasferimenti immobiliari al Catasto Immobili dell’Agenzia delle Entrate.

In riferimento alle imposte e nel caso di acquisto prima casa con mutuo, il notaio verificherà se siano presenti i requisiti per poter usufruire delle aliquote agevolate che vanno a ridurre l’imposta catastale, di registro e ipotecaria ad un costo fisso di 50 o 200 €.

Cos’è il rogito

Una compravendita immobiliare non può definirsi conclusa senza un documento rogato dal notaio. Per rogito si intende infatti l’atto conclusivo quello che segue il compromesso o contratto preliminare tra le parti e le obbligatorie verifiche formali da parte del notaio. Con la lettura e la firma del rogito si stipula e rende effettivo il passaggio di proprietà dal venditore all’acquirente.

Quali dati contiene il rogito

Dalla Legge Finanziaria 2006 e dalla trasformazione in legge del Decreto Bersani 223 avvenuta nello stesso anno (legge 248/2006), il rogito deve obbligatoriamente contenere i seguenti dati:

• valore effettivo di cessione dell’immobile
• indicazione delle modalità di pagamento ad esempio bonifico o assegno
• dati del mediatore/agente di affari di mediazione (se presente) e/o della società per cui opera
• spese sostenute e modalità di pagamento per l’eventuale attività di mediazione
  

Il ruolo del notaio per rogito

In riferimento al rogito e in generale a tutto ciò che riguarda la compravendita immobiliare la figura del notaio non dovrebbe essere percepita semplicemente come l’ennesimo passaggio burocratico imposto dall’alto. Il suo ruolo è quello di un pubblico ufficiale che opera con imparzialità (è un garante a tutela di entrambe le parti) e garantisce che un trasferimento immobiliare avvenga secondo le modalità previste dalla legge ovvero con un atto pubblico di compravendita o rogito. Oltre all’articolato iter che precede la lettura e firma del rogito, tutta una serie di altri compiti spettano al notaio anche dopo: trascrizione dell’atto entro 20 gg alla conservatoria e richiesta di aggiornamento al catasto, iscrizione dell’ipoteca e deposito dell’atto presso gli archivi notarili.

Consulenza e preventivo

La complessità delle vendite immobiliari, eventuali insidie e truffe e, ovviamente, le elevate somme in gioco non possono che sottolineare l’importanza di una consulenza notarile che affianchi l’acquirente in tutte le fasi della compravendita.
In riferimento alle spese notarili per rogito è possibile chiedere un preventivo che includa i costi dell’atto di compravendita, imposte, atto di mutuo e ipotecario, onorario del notaio e oneri di segreteria. In riferimento all’acquisto prima casa qui i valori delle aliquote agevolate.

Quando si parla di compra-vendita immobiliare i soggetti coinvolti sono sempre due differenti parti ognuna delle quali deve sia dare sia ricevere serietà e garanzie.
Anche per chi vende casa, quindi, la figura del notaio, anche se non obbligatoria e con costi non a suo carico, può essere di valido aiuto. Soprattutto nel caso di trattativa e vendita diretta, ovvero senza l’intermediazione di un’agenzia, il supporto di uno studio è consigliata per la redazione della documentazione preliminare. Puoi richiedere qui una consulenza e preventivo per servizi notarili vendita casa.

I documenti necessari che dovrà presentare il venditore della casa al notaio e all’acquirente possono essere raggruppati in 3 gruppi: dati personali del venditore, documenti sulla regolarità urbanistica e catastale della casa, documenti sulla proprietà dell’immobile, documenti per la vendita.

Documenti sul venditore:

• fotocopia  ID valido e CF
• certificato di stato civile e/o di matrimonio e/o sentenza divorzio/separazione
• permesso di soggiorno (se necessario)

Documenti che attestano la reale proprietà del venditore a procedere:

• atto di provenienza ovvero fotocopia dell’atto notarile di acquisto o donazione o dichiarazione di successione in caso di eredità
• contratto di locazione nel caso sia in corso di validità

Documenti che attestano la regolarità dell’immobile sia in riferimento al catasto sia all’urbanistica:

• planimetria e visura catastale
• concessione edilizia e eventuale condono edilizio
• certificato di agibilità e abitabilità
• APE ovvero l’attestato di prestazione energetica
• certificato di conformità degli impianti di gas, luce, idrico

Documenti per la vendita a seconda del caso:

• nel caso la vendita riguardi un appartamento occorre presentare tra i documenti il regolamento di condominio e la liberatoria che attesti che non ci siano pendenze di pagamenti e/o altre responsabilità da parte del venditore
• se l’immobile in vendita è gravato da un mutuo occorre presentare il contratto di mutuo o il documento di estinzione del mutuo
• nel caso l’immobile in vendita sia classificato come bene culturale, occorre allegare ai documenti anche l’autorizzazione a procedere dei beni culturali

Nonostante la documentazione presentata al notaio per la vendita della casa sia completa, questo avrà la responsabilità di effettuare le obbligatorie visure ipotecarie e catastali.

Acquisto casa: quali sono le funzioni del notaio

In tutte le compravendite immobiliari è imprescindibile l’intervento di un notaio.
Per acquistare casa ad esempio il suo ruolo diviene fondamentale non solo in riferimento alla redazione fisica e sottoscrizione dell’atto di compravendita, ma soprattutto per tutta una serie di funzioni che precedono e seguono la preparazione del vero e proprio atto notarile.

La funzione del notaio per acquisto casa può inoltre riguardare l’atto ipotecario necessario per l’ottenimento di un mutuo e, sempre in riferimento a questo aspetto, può offrire una consulenza per la comprensione dei contratti di mutuo e un valido aiuto nella scelta del prestito migliore.
Anche in relazione alle vendite immobiliari è sempre opportuno ribadire che il notaio andrà ad esercitare il suo ruolo ponendosi al di sopra delle parti. Essendo un pubblico ufficiale opera in maniera imparziale a prescindere da chi abbia sottoposto il caso alla sua attenzione.

Segue l’elenco funzioni del notaio per acquisto casa:

• appurare l’identità delle parti
• accertare che le parti siano legittimate a procedere
• appurare che non gravino sull’immobile ipoteche, pignoramenti o altri vincoli (visura)
• appurare la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile (verifica cioè di eventuali abusi edilizi)
• appurare la regolarità della certificazione di prestazione energetica
• stesura, lettura dell’atto e stipula (rogito)
• vigilare che vengano rispettate le normative di tracciabilità dei pagamenti, antiriciclaggio su quanto dovuto al venditore e a eventuali intermediari
• verificare che sussistano i requisiti necessari per poter usufruire di bonus, sgravi fiscali, agevolazioni
• registrazione dell’atto immobiliare di compravendita presso l’Agenzia delle Entrate
• pagamento delle imposte dovute (imposta catastale, tassa ipotecaria, imposta di registro, imposta di bollo)
• deposito dell’atto presso i registri immobiliari
• aggiornamento del catasto mediante voltura
• deposito dell’atto di compravendita presso gli archivi notarili

Si specifica che tutti i lavori di accertamento svolti dal notaio per acquisto casa vanno a ritroso di almeno 20 anni. Anche se non specificato nell’elenco dei lavori, un compito che ogni studio notarile dovrebbe svolgere è quello di chiarire ogni dubbio delle parti rispondendo a quesiti e fornendo consigli per il superamento di eventuali ostacoli che non permettono di portare a termine la compravendita.